Taloyhtiön pihatyöt eivät ole vaikeita. Vaikeaa on muistaa tehdä ne oikeaan aikaan ja tietää, kenen vastuulla mikäkin on. Tämä vuosikello on kirjoitettu hallituksen ja isännöitsijän työkaluksi: kausi kerrallaan, mitä tehdään ja miksi juuri silloin.
- Tontin kohdalla olevan jalkakäytävän talvikunnossapito kuuluu kiinteistölle. Ajoradat ja pyörätiet kuuluvat kaupungille.
- Tampereella kaupunki on ottanut hoitaakseen jalkakäytäviä useilla pientalovaltaisilla alueilla, joten oman kadun tilanne kannattaa tarkistaa erikseen.
- Hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Vuosikello tuottaa siihen aineiston.
- Kourujen tyhjennys lehtien pudottua ja hiekoitushiekan poisto keväällä ovat vuoden kaksi tärkeintä ajoitettua työtä.
- Talvikunnossapitosopimus kannattaa sopia alkusyksystä. Kesken kauden kapasiteettia ei voi lisätä.
Miksi vuosikello kannattaa
Taloyhtiön pihatöissä raha ei mene siihen, mitä tehdään, vaan siihen milloin se tehdään. Tukkeutunut kouru maksaa syksyllä tyhjennyksen verran ja kolme vuotta myöhemmin sokkelin kuivatuskorjauksen verran. Aurausviitat pistetään maahan syyskuussa muutamassa tunnissa tai joulukuussa jäätyneeseen maahan monta kertaa kalliimmalla.
Vuosikello on myös hallituksen työkalu. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että hallitus esittää varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston käyttöön, vastikkeeseen tai muihin kustannuksiin. Kun pihan ja rakennuksen ulkopuolen tarkastukset on tehty säännöllisesti, selvitys perustuu havaintoihin eikä arvauksiin.
Kuka vastaa mistäkin
Vastuunjako menee sekaisin useimmin talvella, joten se kannattaa käydä läpi ennen kuin ensimmäinen lumi tulee.
| Alue | Kenen vastuulla |
|---|---|
| Tontti, pysäköintialue ja pihan kulkuväylät | Kiinteistö eli taloyhtiö. Käytännössä työ ostetaan huoltoyhtiöltä. |
| Tontin kohdalla oleva jalkakäytävä | Kiinteistö: lumen ja jään poisto, liukkaudentorjunta ja hiekoitushiekan poisto keväällä. |
| Ajorata ja pyörätie | Kaupunki. |
| Jalkakäytävälle aurattu lumivalli | Kiinteistö poistaa tarvittaessa, jotta kulkuväylä pysyy auki. |
| Katolta putoava lumi ja jää | Rakennuksen omistaja tai haltija: on huolehdittava, ettei putoava lumi tai jää aiheuta vaaraa. |
Pääsääntö on, että tontin kohdalla oleva jalkakäytävä kuuluu kiinteistölle. Tampereen kaupunki on kuitenkin ottanut hoitaakseen jalkakäytäviä useilla pientalovaltaisilla alueilla. Oman kadun tilanne kannattaa tarkistaa kaupungin talvikunnossapidon sivuilta ennen sopimuksen tekoa, jotta samasta työstä ei makseta kahteen kertaan eikä toisaalta jäädä ilman auraajaa.
Taloyhtiö vai osakas
Pääsääntö on, että taloyhtiö vastaa rakennuksen ulkopuolisista osista ja yhteisistä piha-alueista, osakas huoneistonsa sisäosista. Rivitaloyhtiöissä yhtiöjärjestys voi antaa osakkaan hallintaan oman piha-alueen, jolloin sen hoito voi olla osakkaan vastuulla. Tämä kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestyksestä, koska se ratkaisee myös sen, kuka voi saada työstä kotitalousvähennyksen.
Vuosikello yhdellä silmäyksellä
Jokaisessa kaudessa on yksi työ, jonka myöhästyminen maksaa eniten. Jos muuta ei ehdi, nämä neljä kannattaa ajoittaa oikein.
| Kausi | Tärkein työ | Miksi juuri silloin |
|---|---|---|
| Kevät | Hiekoitushiekan poisto ja talvivauriokierros | Hiekka pölyää ja tukkii sadevesikaivot. Talven jäljet näkee selvimmin heti lumien sulettua. |
| Kesä | Katon pesu, ulkomaalaus ja kiveysten tarkastus | Rakennuksen ulkopuolen työt vaativat kuivan ja lämpimän sään. Kausi on lyhyt ja kalenterit täyttyvät. |
| Syksy | Kourujen tyhjennys ja talvikunnossapitosopimus | Lehdet ovat pudonneet, maa on vielä sula viitoitusta varten ja kapasiteettia on vielä vapaana. |
| Talvi | Auraus, liukkaudentorjunta ja katon lumikuorma | Työ on reagointia. Pelisäännöt on sovittava ennen kautta, koska kesken talven ei ehdi neuvotella. |
Kevät: maalis–toukokuu
Kevään työt ovat pääosin talven jälkien korjaamista ja kesän valmistelua. Ajoitus riippuu lumista, mutta järjestys pysyy samana.
- Hiekoitushiekan poisto heti lumien sulettua. Tämä on kiinteistön vastuulla myös jalkakäytävän osalta, ja se kannattaa tehdä ajoissa katupölyn takia.
- Talvivauriokierros: aurausvauriot nurmikossa ja reunakivissä, kaiteet, valaisimet, roska-astiat ja opasteet.
- Kourujen ja syöksytorvien tarkastus ennen kevätsateita. Talvi siirtää kiinnikkeitä ja jää voi vetää kourun irti kaltevuudestaan.
- Katon silmämääräinen tarkastus maasta: irronneet tiilet, pellitykset, lumiesteet ja piipun juuri.
- Nurmikon kevätkunnostus: haravointi, paikkaukset ja lannoitus ennen kasvukauden alkua.
- Leikkivälineiden ja piha-alueen turvallisuustarkastus ennen kuin alueet otetaan käyttöön.
- Kevätkatselmus hallituksen kanssa. Tässä syntyy aineisto kunnossapitotarveselvitykseen.
Kesä: kesä–elokuu
Kesä on ainoa aika, jolloin rakennuksen ulkopuolen isot työt onnistuvat. Kalenteri täyttyy nopeasti, joten urakat kannattaa tilata jo keväällä.
- Nurmikonleikkuu sovitulla rytmillä. Sopimukseen kannattaa kirjata joko kertamäärä kaudessa tai kasvun mukainen leikkuu, ei kumpaakin epämääräisesti.
- Pensasaitojen leikkaus. Ajoitus kannattaa siirtää lintujen pesimäajan jälkeen, käytännössä heinäkuun loppupuolelle.
- Rikkaruohot kiveysten saumoista ja asfaltin reunoista, ennen kuin juuret nostavat kiveystä.
- Katon pesu ja sammaleenpoisto. Kausi on keväästä syksyyn, ja loppukesä on hyvä ajankohta.
- Ulkomaalaukset: julkisivut, piharakennukset, aidat ja katokset.
- Terassien, aitojen ja katosten kunnostus sekä jäteaitausten korjaus.
- Asfaltin ja kiveyksen tarkastus: painumat, kohoumat ja kompastumiskohdat kulkuväylillä.
- Puiden ja pensaiden hoitoleikkaus sekä näkemäesteiden poisto liittymistä ja kulkuväyliltä.
Kun katolle noustaan pesua varten, kourujen puhdistus, lumiesteiden tarkastus ja valokuvat piipun juuresta eivät maksa juuri mitään lisää. Erillisinä käynteinä samoista töistä maksetaan kolme kertaa siirtymät ja kalustokulut.
Syksy: syys–marraskuu
Syksy on vuosikellon tärkein jakso. Melkein kaikki talven ongelmat ratkaistaan tai aiheutetaan tässä.
- Kourujen ja syöksytorvien tyhjennys lehtien pudottua. Tämä on vuoden tärkein yksittäinen huoltotyö. Tukkeutunut kouru jäätyy talvella ja vetää itsensä irti kiinnikkeistä.
- Sadevesikaivojen ja rännikaivojen tyhjennys sekä kaivojen kansien tarkastus.
- Lehtien poisto kulkuväyliltä. Märkä lehtikerros on liukas ja aiheuttaa kaatumisia jo ennen ensimmäisiä pakkasia.
- Lumen kasauspaikkojen sopiminen ja merkitseminen ennen ensilunta. Kasauspaikka ei saa peittää pelastustietä, jätepistettä eikä pysäköintiruutuja.
- Aurausviitat ja hoidettavien alueiden rajaus maahan, kun maa on vielä sula.
- Talvikunnossapitosopimus kuntoon: lumiraja, vasteaika ja hiekoituksen periaate kirjataan ennen kauden alkua.
- Hiekoitusastioiden täyttö ja sijoitus sisäänkäyntien lähelle.
- Ulkovalaistuksen tarkistus. Pimeys tulee ennen lunta, ja palanut lamppu sisäänkäynnin luona on turvallisuusasia.
- Kesäkalusteiden ja leikkivälineiden talvisäilytys sekä kausikäytöstä poistuvien alueiden merkintä.
Talvi: joulu–helmikuu
Talvella työ on reagointia, ja siksi pelisääntöjen pitää olla valmiina.
- Auraus sovitun lumirajan mukaan. Kun raja on kirjattu senttimetreinä, työ käynnistyy ilman erillistä tilausta joka lumisateen jälkeen.
- Liukkaudentorjunta erityisesti sään vaihtuessa. Vaarallisin keli ei ole kova pakkanen vaan nollan molemmin puolin heiluva lämpötila.
- Pelastustie ja poistumisreitit auki. Lumivalli pelastustien päällä on turvallisuuspuute, ei kosmeettinen haitta.
- Lumen siirto ja poiskuljetus, kun kasauspaikat täyttyvät. Sovi etukäteen, kuka päättää kuljetuksesta ja miten se laskutetaan.
- Katon lumikuorma ja jääpuikot. Rakennuksen omistajan on huolehdittava, ettei katolta putoava lumi tai jää aiheuta vaaraa. Vaara-alueen merkitseminen on väliaikainen toimenpide, ei ratkaisu.
- Jäteaitausten ja roska-astioiden edustat auki, jotta jäteauto pääsee tyhjentämään ilman erillistä hälytystä.
Mitä pihanhoitosopimukseen kannattaa kirjata
Riidat huoltosopimuksista koskevat lähes aina sitä, mitä sopimuksessa ei lue. Nämä yhdeksän kohtaa poistavat suurimman osan epäselvyyksistä.
- Hoidettava alue kartalla, ei sanallisesti. Yksi merkitty pohjakuva korvaa sivun tekstiä.
- Lumiraja senttimetreinä ja vasteaika. Esimerkiksi mihin kellonaikaan mennessä kulkuväylien on oltava auki aamulla.
- Mikä sisältyy kiinteään hintaan ja mikä laskutetaan erikseen, ja millä hinnalla.
- Nurmikonleikkuun rytmi: kertamäärä kaudessa vai kasvun mukaan.
- Lumen kasauspaikat ja poiskuljetuksen päätöskynnys. Kuka päättää ja millä perusteella.
- Kevään hiekanpoiston ajankohta ja se, kuuluuko myös jalkakäytävä.
- Raportointi: mitä tehtiin ja milloin. Tämä on hallituksen ainoa keino todentaa työ jälkikäteen.
- Nimetty yhteyshenkilö molemmin puolin ja se, miten kiireellinen asia hoidetaan.
- Sopimuskausi ja irtisanomisaika, sekä miten hinnat tarkistetaan.
Meillä kohde hoituu 12 kuukautta vuodessa: talvella auraus ja hiekoitus, kesällä saman pihan pihatyöt ja kattohuollot. Yksi sopimus ja yksi vastuutaho tarkoittaa, ettei kesäkuun ruohonleikkuusta ja tammikuun aurauksesta tarvitse kilpailuttaa kahta eri yritystä. Katso kiinteistönhuollon palvelusivu tai pyydä tarjous suoraan.
Terva-Jussi Oy on tehnyt kiinteistöjen huolto-, kunnossapito- ja korjaustöitä Tampereella ja seitsemässä naapurikunnassa vuodesta 2019. Vastaamme kohteesta alusta loppuun. Tämän sivun tiedot perustuvat käytännön työhön sekä Verohallinnon, Tampereen kaupungin ja lainsäädännön julkisiin ohjeisiin. Tarkista aina ajantasainen tilanne viranomaisen omilta sivuilta.
